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Wenn Zahlungsrückstände auf einem Hypothekendarlehen wachsen und die Bank erste Konsequenzen ankündigt, stellt sich für Eigentümerinnen und Eigentümer in Bremen eine dringende Frage: Lässt sich eine Zwangsversteigerung noch abwenden, und was kostet das realistisch? Dieser Beitrag erklärt den rechtlichen Rahmen, beschreibt den Ablauf eines Direktverkaufs und benennt, was bei diesem Schritt zu beachten ist. Stand: Oktober 2026.
Eine Zwangsversteigerung in Deutschland richtet sich nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Bevor das Amtsgericht ein Verfahren förmlich anordnen kann, muss die Gläubigerbank den Kredit wirksam kündigen, einen vollstreckbaren Titel erwirken und den Antrag beim Amtsgericht stellen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Nach der förmlichen Anordnung veröffentlicht das Gericht den Versteigerungstermin im gemeinsamen Versteigerungsportal der Länder (zvg-portal.de) — ab diesem Moment ist die Zwangslage für jedermann öffentlich sichtbar.
Zwischen der ersten Mahnung und einem Versteigerungstermin liegt nach Verfahrensanordnung noch eine erhebliche Zeitspanne. Je früher Eigentümer handeln — idealerweise bevor ein Verfahren förmlich angeordnet ist —, desto breiter ist der Kreis möglicher Käufer und verfügbarer Optionen.
Ein Zwangsversteigerungsverfahren endet selten zum vollen Marktwert. Hinzu kommen Verfahrenskosten: Gerichtsgebühren, Gutachterkosten und gegebenenfalls Anwaltskosten.
Ein weiteres Risiko: Reicht der Erlös nicht zur vollständigen Schuldendeckung, besteht die Restforderung fort — ohne dass noch eine Immobilie als Gegenwert vorhanden wäre. Ein vorangehender freihändiger Verkauf ermöglicht dagegen eine gezielte Abstimmung mit dem Gläubiger darüber, wie der Kaufpreis verwendet wird. Solange ein Verfahren läuft, kann es einstweilen eingestellt werden: wenn der Gläubiger die Einstellung bewilligt (§ 30 ZVG), oder auf Ihren eigenen Antrag für höchstens sechs Monate, wenn Aussicht besteht, dass die Versteigerung dadurch vermieden wird, die Einstellung der Billigkeit entspricht und sie dem Gläubiger zuzumuten ist (§ 30a ZVG). Diesen Antrag müssen Sie binnen einer Notfrist von zwei Wochen stellen, die mit der Zustellung des gerichtlichen Hinweises auf dieses Recht beginnt (§ 30b ZVG). Ein beurkundeter Kaufvertrag ist in dieser Konstellation ein konkretes Verhandlungsargument. Nehmen Sie Kontakt auf, um mit Haake Immobilien die Optionen für Ihre Situation zu besprechen.
Ein Direktverkauf — auch Sofortankauf oder Schnellankauf genannt — verzichtet auf die übliche Vermarktungsphase: kein Exposé, keine Besichtigungsrunden, kein Bieterverfahren. Der Käufer zahlt dafür schneller und ohne Finanzierungsvorbehalt.
Schritt 1: Erstbewertung und Angebot. Ein seriöses Ankaufsangebot stützt sich auf eine nachvollziehbare Bewertungsgrundlage. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte — diese Grundlage sollte ein Ankäufer offenlegen. Ein belastbares Angebot enthält einen festen Kaufpreis, ein angestrebtes Notardatum, eine klare Zahlungsfrist und den ausdrücklichen Verzicht auf einen Finanzierungsvorbehalt. Fehlt einer dieser Punkte, ist das Angebot für den Zweck der Zwangsversteigerungsabwehr nicht belastbar. Rechtlich bindend wird der Verkauf aber erst mit dem notariell beurkundeten Vertrag (§ 311b BGB). Kostenlose Markteinschätzung anfragen — so haben Sie eine eigene Ausgangsbasis, bevor Sie ein Ankaufsangebot annehmen.
Schritt 2: Notartermin und Beurkundung. Jeder Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB. Sind alle Unterlagen vollständig — aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung —, kann der Notar den Vertrag zügig vorbereiten; verkaufen Sie an einen gewerblichen Ankäufer, soll Ihnen der Notar den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). In Bremen führen die Amtsgerichte das Grundbuch; ein aktueller Auszug ist direkt dort zu beantragen. Der Energieausweis muss nach § 80 GModG spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden.
Schritt 3: Kaufpreiszahlung. Der Kaufpreis wird nach Beurkundung nur dann auf ein Notaranderkonto eingezahlt, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht — ein Treuhandkonto des Notars, auf das weder Käufer noch Verkäufer einseitig zugreifen können; sonst zahlt der Käufer direkt, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Die Auszahlung an die Verkäuferseite erfolgt, sobald Auflassungsvormerkung eingetragen und etwaige weitere Voraussetzungen erfüllt sind. Je nach Konstellation sind zwischen Notartermin und tatsächlichem Kaufpreiseingang einige Wochen einzuplanen.
Ein Direktankauf ist für den Käufer ein Risikogeschäft: keine übliche Vermarktungsphase, kein Bieterverfahren, kein vollständig geprüfter Zustand. Diese Risikoprämie schlägt sich im Kaufpreis nieder. Wie groß der Abschlag ist, hängt vom Einzelfall ab; lassen Sie sich die Kalkulation des Ankäufers erläutern.
Der entscheidende Vergleichsmaßstab ist der Verkehrswert — nicht der Angebotspreis auf Immobilienportalen. Wer einen Direktverkauf mit einer drohenden Zwangsversteigerung vergleicht, sollte beide Seiten auf derselben Grundlage rechnen: Auch der Versteigerungserlös bleibt oft unter dem Verkehrswert — nach einem öffentlichen Verfahren mit eingeschränktem Bieterkreis. Wer frühzeitig einen freihändigen Verkauf einleitet, kann unter Umständen einen höheren Nettoerlös erzielen als durch eine Versteigerung, selbst wenn auch der Direktkaufpreis unter dem Verkehrswert liegt.
Steuerlich gilt: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert und war sie nicht im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren oder durchgehend seit der Anschaffung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt auf einen Veräußerungsgewinn Einkommensteuer an (§ 23 EStG). Das gilt unabhängig vom Verkaufsweg. Steuerliche Fragen sollten vor dem Verkauf mit einem Steuerberater geklärt werden.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer in Bremen sind einige Besonderheiten praktisch relevant:
Je vollständiger die Unterlagen beim ersten Gespräch mit einem Ankäufer vorliegen, desto schneller kann ein verbindliches Angebot entstehen. Folgendes sollte verfügbar sein oder kurzfristig beschafft werden können:
Ein Warnsignal: Ein Ankäufer, der einen Kaufpreis nennt, bevor er die Immobilie besichtigt oder vollständige Unterlagen geprüft hat, liefert kein belastbares Angebot. Seriöse Ankäufer räumen auch unter Zeitdruck Gelegenheit ein, ein Angebot vor der Unterschrift rechtlich prüfen zu lassen.
Ein angeordnetes Verfahren kann einstweilen eingestellt werden, wenn der Gläubiger die Einstellung bewilligt (§ 30 ZVG), oder auf Ihren eigenen Antrag für höchstens sechs Monate (§ 30a ZVG); der Antrag muss binnen zwei Wochen nach Zustellung des gerichtlichen Hinweises gestellt werden (§ 30b ZVG). Ein beurkundeter Kaufvertrag, aus dessen Erlös der Gläubiger befriedigt wird, ist ein konkretes Argument in der Abstimmung mit der Bank. Sprechen Sie diese Möglichkeit mit einem Rechtsanwalt und direkt mit Ihrer Bank ab.
Wenn der Versteigerungserlös die offene Schuld nicht vollständig deckt, besteht die Restforderung weiter. Die Zwangsversteigerung beendet das Eigentum, nicht notwendigerweise die Schuld. Ob und in welcher Höhe das der Fall ist, hängt vom tatsächlichen Erlös, den Verfahrenskosten und der Höhe der offenen Forderungen ab.
Bei einem Direktverkauf an einen Ankäufer fallen auf Verkäuferseite keine Maklergebühren an — prüfen Sie das ausdrücklich im Angebot. Anfallen können Notarkosten für die Löschung bestehender Grundpfandrechte sowie eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank, wenn ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abgelöst wird. Steuerliche Fragen — insbesondere zur Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG — sollten vorab mit einem Steuerberater geklärt werden. Zur Checkliste: Verkauf vorbereiten
Titelbild: Foto von Vitaly Gariev auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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