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Stand: Oktober 2026. Wer in Bremen eine Immobilie unter Zeitdruck verkaufen muss – nach einem Erbfall, infolge einer Trennung oder Scheidung, wegen laufender Kosten oder angesichts einer bevorstehenden Zwangsversteigerung –, trifft eine andere Abwägung als jemand mit einem Zeithorizont von sechs bis zwölf Monaten. Der offene Marktprozess mit Exposé, Besichtigungen und Finanzierungsprüfungen dauert Monate; in manchen Situationen ist diese Zeit nicht vorhanden oder jeder weitere Monat erhöht die Kosten.
Beim Direktverkauf erwirbt ein professioneller Ankäufer die Immobilie ohne Vermarktung auf dem offenen Markt. Es gibt keine öffentliche Anzeige, keine Besichtigungsrunden mit unbekannten Interessenten und keine Wartezeit auf Bankfinanzierungszusagen. Das Objekt wird bewertet, ein Angebot gemacht, und bei Einigung folgt der Notartermin.
Der Ankäufer preist Renovierungsrisiken, Finanzierungskosten, Weitervermarktungsaufwand und Marge in sein Angebot ein. Das Ergebnis liegt unterhalb dessen, was ein offener Marktprozess mit ausreichender Zeit und echter Nachfrage erzielen würde. Das ist keine versteckte Benachteiligung, sondern die Arithmetik eines Geschäfts, das Risiken übernimmt. Wer diese Mechanik versteht, kann nüchtern einschätzen, ob der Zeitgewinn die Preisdifferenz aufwiegt.
Ohne eine Einschätzung des ungefähren Marktwerts lässt sich diese Abwägung nicht seriös treffen. Eine kostenlose Markteinschätzung von Haake Immobilien gibt eine ortskundige Orientierung zur aktuellen Bremer Marktlage – keine Verkehrswertermittlung im gesetzlichen Sinne, aber eine Grundlage für eine informierte Entscheidung.
Erbfall mit laufenden Kosten: Eine ungenutzte Immobilie in Bremen verursacht monatliche Ausgaben: Gebäudeversicherung, Energiekosten, eventuelle Kreditzinsen und die Grundsteuer. Der Hebesatz der Grundsteuer B beträgt in der Stadtgemeinde Bremen ab 2025 755 Prozent (Quelle: Der Senator für Finanzen, Grundsteuerreform 2025 in der Stadt Bremen, abgerufen 2026-09-30). Was dieser Hebesatz auf den jährlichen Grundsteuerbetrag bedeutet, hängt vom Messbetrag des jeweiligen Objekts ab. Die laufenden Kosten mindern den Nettoerlös für jeden Monat, den der Verkauf dauert.
Sanierungsstau ohne verfügbares Kapital: Ein Objekt, das vor einem regulären Marktverkauf eigentlich saniert werden müsste, bindet Kapital, das nicht allen Eigentümern zur Verfügung steht. Direktankäufer kaufen Objekte im gegenwärtigen Zustand und übernehmen das Sanierungsrisiko. Was das Angebot drückt, hätte alternativ die Sanierung selbst gekostet.
Trennung und Scheidung: Wenn beide Parteien schnell einen klaren Abschluss wünschen und kein gemeinsames Vermarktungsinteresse besteht, löst ein Direktverkauf die Situation ohne monatelange Abstimmung. Zu beachten ist: Leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft und stellt die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen eines Ehegatten dar, ist vor der Veräußerung die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich. Ein Notar klärt, ob dieser Fall vorliegt.
Drohende Zwangsversteigerung: Ein freiwilliger Verkauf gibt Eigentümern Kontrolle über Ablauf, Preis und Zeitplan. Bei einer Zwangsversteigerung entfällt diese Kontrolle weitgehend. Wer frühzeitig handelt, behält mehr Gestaltungsspielraum.
Vermietete Immobilien: Vermietet verkaufte Objekte richten sich an Kapitalanleger und kommen für Käufer, die selbst einziehen möchten, nur eingeschränkt in Frage, weil das Mietverhältnis mit dem Verkauf fortbesteht. Ein Direktankauf ist auch im vermieteten Zustand möglich; der Ankäufer preist die Situation in sein Angebot ein.
Ein Direktverkauf ist kein Sonderweg außerhalb des Rechts. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Energieausweis ist keine Kannvorschrift: Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 GModG). Die Grunderwerbsteuer in Bremen beträgt seit dem 1. Juli 2025 5,5 Prozent des Kaufpreises; sie trägt in der Regel der Käufer (Stand: Oktober 2026).
Erben müssen nicht zwingend selbst im Grundbuch eingetragen sein, um verkaufen zu können. Das Erbrecht ist gegenüber dem Notar und dem Grundbuchamt nachzuweisen – in der Regel durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis; unter Umständen genügt auch ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Eine Erbengemeinschaft kann über eine Nachlassimmobilie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB) – der Verkauf setzt das Einverständnis aller Miterben voraus. Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers.
Belastungen im Grundbuch – Grundschulden, Wegerechte, eingetragene Wohnungsrechte – beeinflussen das Angebot des Ankäufers unmittelbar. Kommunale Vorkaufsrechte können in bestimmten Gebieten bestehen; der Notar prüft das im Rahmen der Beurkundung.
Die Spekulationsfrist gilt beim Direktverkauf genauso wie beim Marktverkauf. Liegen zwischen der Anschaffung und der Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, und wurde die Immobilie nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren oder durchgehend seit der Anschaffung selbst bewohnt wurden. Bei geerbten Immobilien läuft die Frist ab dem Anschaffungsdatum des Erblassers – nicht ab dem Erbfall.
Bei Erbfällen ist außerdem zu beachten: Jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Anfalls anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Diese Frist läuft unabhängig davon, ob und wann die Immobilie verkauft wird. Für eine steuerliche Einschätzung im Einzelfall ist ein Steuerberater hinzuzuziehen.
Wer den Verkauf systematisch vorbereiten möchte, findet in der Checkliste zur Verkaufsvorbereitung eine strukturierte Übersicht der Schritte.
Nein. Eine Erbengemeinschaft kann über eine Nachlassimmobilie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Kein einzelner Miterbe kann den Verkauf allein durchsetzen. Einigt sich die Gemeinschaft nicht, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Im Streitfall kommt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG in Betracht, deren Ergebnis für alle Beteiligten ungünstiger ausfallen kann als ein einvernehmlicher Verkauf. Notarielle und rechtliche Beratung ist in dieser Situation empfehlenswert.
Ja. Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Liegen zwischen seiner Anschaffung und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre und wurde sie nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt, ist ein Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig. Für eine verlässliche Einschätzung der konkreten Situation ist ein Steuerberater einzuschalten.
Der Kaufpreis wird fällig, nachdem die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen ist und alle behördlichen Freigaben vorliegen – nicht am Tag der Unterzeichnung. Die anschließende Grundbuchumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt dauert je nach Auslastung mehrere Wochen. Versprechen, der Betrag fließe innerhalb weniger Tage nach dem Notartermin, sind mit diesem Ablauf nicht vereinbar.
Für eine erste unverbindliche Einschätzung Ihrer Situation können Sie jederzeit Kontakt aufnehmen.
Titelbild: Foto von Nicolae Valera auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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