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Stand: Oktober 2026. Wer in Bremen ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, hat meist den erzielbaren Kaufpreis im Blick. Was tatsächlich auf dem Konto ankommt, ist der Nettoerlös – also der Kaufpreis nach Abzug aller Kosten auf der Verkäuferseite. Gerade Eigentümer, die unter Zeitdruck stehen, weil ein Umzug bevorsteht, eine Trennung vollzogen werden muss, eine Immobilie aus einem Erbfall abzuwickeln ist oder monatliche Fixkosten drücken, sollten diesen Unterschied früh kennen. Die folgenden Abschnitte erläutern, welche Kosten beim Verkauf auf der Verkäuferseite anfallen und was rechtlich dahintersteht.
In Deutschland zahlt in der Regel der Käufer die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren für den Kaufvertrag. Die Verkäuferseite trägt dennoch mehrere Positionen, die bei der Nettoerlösberechnung nicht fehlen dürfen:
Wie hoch diese Posten in Ihrem konkreten Fall ausfallen, hängt von der Immobilie, der bestehenden Finanzierung und der bisherigen Nutzung ab. Eine kostenlose Markteinschätzung von Haake Immobilien hilft dabei, den erzielbaren Kaufpreis als Ausgangsgröße zu kennen, bevor die Kostenseite im Detail durchgerechnet wird.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern eine bundesweit einheitliche gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerkosten. Sie ist in §§ 656c und 656d BGB verankert.
Nach § 656c BGB gilt: Wird ein Makler von beiden Parteien beauftragt, kann er seinen Lohnanspruch gegen beide nur dann geltend machen, wenn er von beiden die gleiche Provision verlangt. Eine Seite kann nicht mehr zahlen als die andere.
Nach § 656d BGB gilt: Hat nur eine Partei – in der Regel der Verkäufer – den Makler beauftragt und soll die Provision ganz oder teilweise auf den Käufer umgelegt werden, muss die beauftragende Partei mindestens die Hälfte selbst tragen.
Diese Regelung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB). Für andere Immobilienarten – etwa Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzte Objekte – gelten diese Vorschriften nicht in gleicher Weise. Wer einen Maklervertrag unterschreibt, sollte daher im Vorfeld klären, ob die Provision geteilt wird oder ob der Verkäufer sie vollständig trägt.
Wer zum Zeitpunkt des Verkaufs noch ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen trägt, muss dieses mit dem Erlös ablösen. Für die vorzeitige Auflösung kann die finanzierende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die den entgehenden Zinsgewinn ausgleicht. Ihre Höhe hängt von der Restschuld, der verbleibenden Laufzeit und dem aktuellen Marktzins ab und lässt sich nur durch eine verbindliche schriftliche Auskunft der Bank ermitteln.
Dieser Schritt sollte stattfinden, bevor der Verkaufszeitpunkt feststeht. Wer kurz vor dem Ablauf der Zehn-Jahres-Frist seines Darlehens steht, sollte prüfen, ob ein kurzes Abwarten die Entschädigung auf null senken würde. Eine allgemeine Faustformel gibt es nicht; die Berechnung ist bank- und vertragsindividuell.
Für Eigentümer in Bremen, die wegen drückender Fixkosten oder einer drohenden Zwangsversteigerung handeln müssen, ist dieser Posten besonders relevant: Die Vorfälligkeitsentschädigung kann einen erheblichen Teil des Erlöses binden und ist nur dann verlässlich kalkulierbar, wenn sie frühzeitig schriftlich erfragt wird.
Der Energieausweis ist gesetzliche Pflicht. Nach § 80 GModG muss der Verkäufer den Ausweis dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn nach Vertragsschluss übergeben. Wer das versäumt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Außerdem schreibt § 87 GModG vor, dass in Immobilienanzeigen bestimmte energetische Kenndaten aus dem Ausweis anzugeben sind.
Es gibt zwei Ausweistypen: den Verbrauchsausweis auf Basis des dokumentierten Energieverbrauchs der vergangenen drei Jahre und den aufwändigeren Bedarfsausweis, der den theoretischen Energiebedarf anhand der Bausubstanz ermittelt. Welcher Typ vorgeschrieben ist, richtet sich nach Baujahr und Gebäudeart. Die Kosten für die Erstellung trägt der Verkäufer; ein noch gültiger Ausweis – die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre – kann ohne Neuausstellung weiterverwendet werden.
Wer unter Zeitdruck vermarkten möchte, sollte den Energieausweis rechtzeitig vor dem ersten Besichtigungstermin beschaffen, damit keine Ordnungswidrigkeit entsteht und die Vermarktung nicht verzögert wird.
Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung einer Immobilie ein Zeitraum von nicht mehr als zehn Jahren und entsteht dabei ein Gewinn, kann das Finanzamt Einkommensteuer verlangen. Rechtsgrundlage ist § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte).
Die wichtigste Ausnahme: Wer die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst zu Wohnzwecken genutzt hat, ist von der Steuer befreit – unabhängig von der Gesamtdauer des Eigentums. Auch wer die Immobilie seit der Anschaffung durchgehend selbst bewohnt hat, fällt unter diese Ausnahme.
Für vermietete Immobilien gilt diese Ausnahme nicht. Beim Erbfall ist der Anschaffungszeitpunkt durch den Erblasser steuerlich relevant; ob und wie diese Frist für die Erben weiterläuft, ist eine Frage, die ein Steuerberater im Einzelfall beurteilen sollte. Wer innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft und steuerpflichtig wird, kann die Kosten des Verkaufs – etwa die Maklerprovision – beim Veräußerungsgewinn berücksichtigen; auch das gehört in eine steuerliche Beratung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags.
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Solange eine Immobilie im Eigentum steht, fallen laufende Kosten an – auch wenn das Objekt leer steht oder nicht mehr selbst genutzt wird. Dazu zählt die Grundsteuer: Der Hebesatz der Grundsteuer B beträgt in der Stadtgemeinde Bremen ab 2025 755 Prozent (Quelle: Senator für Finanzen Bremen, Grundsteuerreform 2025 in der Stadt Bremen, abgerufen 2026-09-30). Hinzu kommen Gebäudeversicherung, Heizkosten für den Frostschutz und anfallender Instandhaltungsaufwand.
Diese Kosten erscheinen nicht im Kaufvertrag, sie laufen aber bis zur Übergabe des Objekts weiter und mindern den tatsächlichen Nettoerlös. Für Eigentümer in Bremen, die nach einem Erbfall, einer Trennung oder wegen finanziellen Drucks über einen Verkauf nachdenken, ist der Zeitfaktor daher doppelt relevant: Ein zügig abgewickelter Verkauf spart laufende Kosten und schafft Planungssicherheit.
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Die Grunderwerbsteuer entsteht nach § 1 GrEStG mit dem Kaufvertrag über ein Grundstück, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift, etwa beim Verkauf an den Ehegatten oder an Kinder; sie trägt in der Regel der Käufer, Steuerschuldner sind aber beide Vertragsparteien. In Bremen beträgt der Steuersatz für Erwerbe ab dem 1. Juli 2025 5,5 Prozent des Kaufpreises (zuvor 5 Prozent; Stand: Oktober 2026). Für den Verkäufer bedeutet das: Dieser Posten belastet in der Regel nicht den eigenen Erlös, beeinflusst aber, welchen Gesamtbetrag ein Käufer aufbringen muss.
Ja. Nach § 311b BGB bedarf jeder Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Ein ohne Notar geschlossener Kaufvertrag wäre unwirksam. Die Notarkosten für den Kaufvertrag selbst trägt üblicherweise der Käufer; für die Löschung einer Grundschuld fallen dem Verkäufer separate Notar- und Grundbuchgebühren an.
Kaufverträge sehen üblicherweise vor, dass der Verkäufer das Eigentum frei von eingetragenen Belastungen überträgt. Eine Grundschuld muss daher gelöscht oder – sofern die finanzierende Bank des Käufers zustimmt – übertragen werden. Für die Löschung entstehen Notar- und Grundbuchgebühren, deren Höhe sich nach dem eingetragenen Betrag richtet. Diese Gebühren erscheinen nicht auf der Hauptrechnung für den Kaufvertrag, sondern werden separat abgerechnet und bei der Nettoerlösberechnung daher leicht vergessen. Konkrete Auskünfte erteilt der beurkundende Notar.
Titelbild: Foto von Kelly Sikkema auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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