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Eine gemeinsame Immobilie macht die Scheidung in vielen Fällen zur schwierigsten Aufgabe der Trennung. Neben den persönlichen Belastungen entstehen konkrete Fragen: Wer bleibt, wer zieht aus, wie wird der Wert bestimmt – und wer trägt bis zur Klärung die laufenden Kosten? Gerade wenn Finanzierungsraten, Grundsteuer und Nebenkosten auf zwei getrennte Haushalte verteilt werden müssen, entsteht schnell Zeitdruck. Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber gibt Eigentümern in Bremen eine Orientierung zu den rechtlichen Optionen, den steuerlichen Aspekten und den häufigen Fallstricken beim Scheidungsverkauf.
Ehegatten in Deutschland leben ohne abweichenden Ehevertrag im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet nicht, dass das Vermögen beider Partner gemeinsam gehört – jeder behält das Eigentum an dem, was er eingebracht oder erworben hat. Eine gemeinsam gekaufte Immobilie gehört in der Regel beiden als Miteigentümer je zur Hälfte und ist entsprechend im Grundbuch eingetragen.
Mit der rechtskräftigen Scheidung entsteht der Anspruch auf Zugewinnausgleich: Hat ein Ehegatte während der Ehe einen größeren Vermögenszuwachs erzielt als der andere, muss er dem anderen die Hälfte des Unterschiedsbetrags ausgleichen (§ 1378 BGB). Der Wert der Immobilie fließt als Teil des Endvermögens in diese Berechnung ein – weswegen die Bewertung bei Scheidungen häufig der erste Streitpunkt wird.
Für den Verkaufsprozess gilt: Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf stets der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Stellt die Immobilie im Wesentlichen das gesamte Vermögen eines Ehegatten dar, ist für eine Veräußerung zudem die Einwilligung des anderen Ehegatten erforderlich (§ 1365 BGB). In einer solchen Konstellation empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Familienrecht, bevor der Verkauf eingeleitet wird.
Für den Umgang mit einer gemeinsamen Immobilie bei Scheidung oder Trennung gibt es im Wesentlichen drei Optionen. Welcher Weg passt, hängt von der finanziellen Situation beider Seiten, einer etwaigen Restfinanzierung und der Bereitschaft zur Kooperation ab.
Eine kostenlose Markteinschätzung von Haake Immobilien schafft für alle drei Optionen die notwendige Zahlenbasis und erleichtert die Verhandlungen zwischen beiden Parteien.
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, kann auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG). Eine Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder seit der Anschaffung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken.
Bei Scheidungsverkäufen ist diese Regelung besonders zu beachten: Wenn ein Partner nach der Trennung ausgezogen ist, nutzt er die Immobilie nicht mehr selbst. Für diesen Partner kann der steuerliche Schutz früher entfallen als für den noch dort lebenden. Da der Veräußerungsgewinn jedem Miteigentümer für seinen Anteil zugerechnet wird, kann das Timing des Verkaufs steuerlich erheblich sein. Ein Steuerberater sollte frühzeitig eingebunden werden, um die individuelle Situation zu prüfen.
Solange die Immobilie nicht verkauft oder übertragen ist, fallen laufende Kosten an, die beide Eigentümer gemeinsam zu tragen haben. In Bremen ist die Grundsteuer dabei ein relevanter Posten: Ab 2025 beträgt der Hebesatz der Grundsteuer B in der Stadtgemeinde Bremen 755 Prozent (Quelle: Der Senator für Finanzen, Grundsteuerreform 2025). Ohne abgestimmte Kostenaufteilung kann das schnell zum Streitpunkt werden – gerade wenn ein Partner bereits ausgezogen ist und die andere Seite die Kosten allein trägt.
Übernimmt ein Ehegatte den Anteil des anderen, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an: Befreit ist der Erwerb durch den Ehegatten und, nach der Scheidung, durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Bei unverheirateten Paaren löst die Übernahme dagegen Grunderwerbsteuer aus; in Bremen gilt für Erwerbe ab dem 1. Juli 2025 ein Steuersatz von 5,5 Prozent (Stand: Oktober 2026). Ob und unter welchen Voraussetzungen die Befreiung im Einzelfall gilt, klärt ein Notar oder Steuerberater.
Beim Verkauf ist der Energieausweis spätestens zur Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 GModG). Wer ihn nicht rechtzeitig beschafft, riskiert Verzögerungen und Bußgelder. Die Checkliste zum Immobilienverkauf enthält alle erforderlichen Unterlagen im Überblick.
Wenn eine Einigung dauerhaft ausbleibt, hat grundsätzlich jeder Miteigentümer das Recht, beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen (§ 180 ZVG). Das Gericht lässt die Immobilie dann öffentlich versteigern.
Dieser Weg ist mit erheblichen Nachteilen verbunden: Gerichts- und Verfahrenskosten, eine teils lange Verfahrensdauer sowie ein Erlös, der unter dem Wert eines geregelten Freihandverkaufs liegen kann. Wenn die Versteigerung tatsächlich vollzogen wird, tragen beide Seiten die Kosten und Risiken des Verfahrens. Eine einvernehmliche Lösung schützt beide davor – auch wenn die Verhandlungen zwischen getrennten Partnern schwierig sind.
Nein. Der Verkauf ist eine von mehreren Optionen. Daneben kommt die Übernahme durch einen Partner oder eine vorübergehende Vermietung in Betracht. Eine gesetzliche Pflicht zum Verkauf gibt es nicht. Wenn sich die Miteigentümer dauerhaft nicht einigen, hat jedoch jeder das Recht, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen (§ 180 ZVG).
Beide Partner haften gegenüber der Bank vollständig, solange beide im Kreditvertrag eingetragen sind – das gilt auch für den bereits ausgezogenen Partner. Beim Verkauf wird das Darlehen aus dem Erlös abgelöst; eine vorzeitige Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung nach sich ziehen, deren Höhe bei der Bank zu erfragen ist. Übernimmt ein Partner die Immobilie, muss die Bank der Schuldübernahme zustimmen und den anderen aus der Haftung entlassen.
Für eine außergerichtliche Einigung kann eine Markteinschätzung durch einen ortskundigen Makler auf Basis aktueller Vergleichsdaten als Ausgangspunkt dienen. Eine solche Einschätzung ist keine Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB; wenn ein förmliches Verkehrswertgutachten benötigt wird, etwa im Streitfall, erstellt es ein Sachverständiger. Nehmen Sie Kontakt auf, wenn Sie eine Markteinschätzung für Ihre Immobilie in Bremen wünschen.
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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