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Wer eine Immobilie in Bremen still verkaufen möchte, trifft eine Entscheidung, die über Vermarktungstaktik hinausgeht. Das gilt vor allem für Eigentümer, bei denen ein öffentliches Inserat nicht nur überflüssig wäre, sondern einen konkreten Schaden anrichten könnte — im laufenden Scheidungsverfahren, gegenüber Mietern, die in Unsicherheit lebten, oder in einem Erbfall, der noch nicht abgeschlossen ist. Was ein diskreter Verkauf in der Praxis bedeutet, welchen Zielkonflikt er erzeugt und was rechtlich trotzdem gilt, erklärt dieser Beitrag. Stand: Oktober 2026.
Es gibt Situationen, in denen ein öffentlicher Verkauf Kollateralschäden anrichten würde, die sich nachträglich nicht reparieren lassen. Vier davon betreffen Eigentümer unter Zeitdruck besonders.
Trennung oder Scheidung: Solange das Verfahren läuft und der Zeitplan offen ist, kommuniziert ein Exposé auf einem Portal Entscheidungen nach außen, die noch gar nicht gefallen sind — gegenüber dem sozialen Umfeld, gegenüber Kindern und gegenüber dem anderen Beteiligten. Ein öffentlich sichtbares Angebot kann den Konflikt über Preis und Zeitpunkt weiter belasten, bevor ein Konsens besteht.
Vermietete Immobilien: Findet ein Mieter das Exposé seiner Wohnung auf einem Portal, folgt sofort die Frage, ob er ausziehen muss. § 566 BGB regelt klar: Ein bestehender Mietvertrag läuft beim Eigentümerwechsel unverändert fort. Trotzdem entsteht Unsicherheit, die sich festsetzt und das Verhältnis zum Mieter vor Vertragsabschluss unnötig belastet. Ein stiller Verkauf verhindert das.
Erbfall mit mehreren Beteiligten: Wenn sich Miterben noch im Einigungsprozess befinden, macht ein frühes öffentliches Auftreten interne Differenzen sichtbar, bevor sie gelöst sind. Das erhöht den Druck auf alle Beteiligten und kann den Einigungsprozess erschweren.
Laufende Kosten und Zeitdruck: Wer eine leerstehende Immobilie in Bremen hält, spürt die monatliche Belastung direkt. Der Grundsteuer-B-Hebesatz in der Stadtgemeinde Bremen beträgt ab 2025 755 Prozent (Quelle: Der Senator für Finanzen, Grundsteuerreform 2025 in der Stadt Bremen). Hinzu kommen Versicherung, Instandhaltung und gegebenenfalls Finanzierungskosten. In dieser Lage ist ein zügiger, stiller Verkauf oft keine Geschmacksfrage, sondern eine wirtschaftliche Entscheidung.
Wer nicht öffentlich inseriert, erreicht weniger potenzielle Käufer. Das ist der Kern — und er sollte klar ausgesprochen werden, bevor eine Entscheidung fällt. Ein breit gestreutes Inserat erzeugt Wettbewerb unter Interessenten; dieser Wettbewerb kann den Preis treiben. Beim diskreten Verkauf hängt alles von der Qualität und Tiefe des Netzwerks ab, das angesprochen wird.
Bei Anlageimmobilien mit klarem Renditeprofil gibt es Käufer, die gezielt nach Angeboten suchen, die nicht öffentlich sind, und die in einem kleineren Bieterkreis dennoch echten Wettbewerb erzeugen können. Bei selbstgenutzten Häusern oder Wohnungen, die einen breiteren Interessentenkreis ansprechen müssen, ist dieser Mechanismus schwieriger zu aktivieren.
Für Eigentümer, bei denen Diskretion keine Option, sondern eine Notwendigkeit ist — weil ein öffentlicher Verkauf einen konkreten Schaden anrichten würde —, ist ein möglicher Preisunterschied der Preis für etwas, das sie nicht verhandeln können. Wer das nüchtern einkalkuliert, trifft eine informierte Entscheidung; wer es ausblendet, riskiert, am Ende einen Preis zu akzeptieren, den er nicht akzeptieren wollte.
Ein diskreter Verkauf folgt denselben Schritten wie ein öffentlicher. Der Unterschied liegt in der Strenge der Reihenfolge — weil sich Fehler nicht korrigieren lassen, sobald Informationen einmal geteilt wurden.
Markteinschätzung: Ohne öffentlichen Markttest brauchen Sie von Anfang an einen belastbaren Ausgangswert. Eine Markteinschätzung durch einen Makler ist kein förmliches Verkehrswertgutachten im Sinne von § 194 BauGB, sollte aber auf lokalen Vergleichsdaten beruhen. Wer ohne diese Grundlage mit einer unrealistischen Preiserwartung in das Netzwerkgespräch geht, verliert qualifizierte Interessenten dauerhaft — im diskreten Verfahren gibt es keinen öffentlichen Markttest, der die Erwartung korrigiert. Kostenlose Markteinschätzung anfragen
Käuferprofil festlegen: Wer kommt für diese Immobilie in Frage — eine Privatperson, ein Investor, ein Projektentwickler? Je klarer das Profil, desto gezielter die Ansprache und desto weniger Personen haben Zugang zu vertraulichen Informationen.
Geheimhaltungsvereinbarung vor jeder Information: Bevor ein Interessent die Adresse, Grundrisse oder Finanzkennzahlen erhält, unterzeichnet er eine Geheimhaltungsvereinbarung (NDA). Diese Reihenfolge ist bindend: Wer die Adresse vor der NDA nennt, kann die Vertraulichkeit danach nicht mehr herstellen. Ohne vereinbarte Vertragsstrafe muss bei einem Verstoß ein konkreter Schaden nachgewiesen werden; eine klar bezifferte Vertragsstrafe ist dagegen schon mit dem Verstoß verwirkt.
Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis — bei vermieteten Objekten zusätzlich Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GModG). Ein qualifizierter Käufer ohne vollständige Unterlagen kauft nicht — oder er kauft mit einem Risikoabzug, der sich im Preis niederschlägt. Checkliste: Verkaufsunterlagen
Notarielle Beurkundung: Jeder Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Die Vermarktungsform ändert das nicht. Notare unterliegen der gesetzlichen Verschwiegenheitspflicht; der Beurkundungsvorgang selbst ist vertraulich.
Diskretion ist eine Vermarktungsentscheidung. Sie hebt keine gesetzlichen Pflichten des Verkäufers auf.
Offenbarungspflicht gegenüber dem Käufer: Dem Verkäufer bekannte Mängel müssen mitgeteilt werden. Auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Das gilt unabhängig davon, ob die Immobilie öffentlich oder still vermarktet wurde. Die Vertraulichkeit ist nach außen gerichtet — nicht nach innen, gegenüber dem Käufer.
Mieterrechte bei Umwandlung: Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend einzeln veräußert werden, haben Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Ein Off-Market-Verkauf umgeht das nicht. Für die Frage, ob und in welchem Umfang ein Vorkaufsrecht besteht, empfiehlt sich die Beratung durch einen Notar.
Spekulationssteuer: Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung ein Zeitraum von nicht mehr als zehn Jahren, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft entstehen (§ 23 EStG). Ausgenommen ist die Veräußerung, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder seit der Anschaffung durchgehend selbst bewohnt wurde. Welche Variante auf Ihren Fall zutrifft, klärt ein Steuerberater.
Güterrecht bei laufender Trennung: Ob eine Immobilie allein verkauft werden kann oder ob der andere Ehegatte zustimmen muss, hängt von der güterrechtlichen Situation ab. Wenn die Immobilie das Vermögen im Wesentlichen ausmacht, kann die Zustimmung des anderen Ehegatten nach § 1365 BGB erforderlich sein. Das sollte ein Rechtsanwalt oder ein Notar vor der Vertragsvorbereitung einordnen.
Wenn Sie wissen möchten, welche konkreten Schritte in Ihrer Situation in Bremen anstehen, können Sie bei Haake Immobilien direkt Kontakt aufnehmen.
Eine Vorabinformation der Mieter ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Das bestehende Mietverhältnis läuft beim Eigentümerwechsel kraft Gesetzes weiter (§ 566 BGB); den Eigentümerwechsel teilt der bisherige Vermieter dem Mieter am besten schriftlich mit, damit klar ist, wer der neue Vermieter ist. Wenn Mietwohnungen zuvor in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, können unter bestimmten Voraussetzungen Vorkaufsrechte bestehen (§ 577 BGB), die im Verkaufsprozess berücksichtigt werden müssen. Ein Notar klärt die Anforderungen im Einzelfall.
Das ist grundsätzlich möglich, hängt aber von der güterrechtlichen Situation ab. Wenn die Immobilie das Vermögen eines Ehegatten im Wesentlichen ausmacht, kann die Zustimmung des anderen Ehegatten nach § 1365 BGB erforderlich sein. Diese Frage sollte ein Rechtsanwalt oder ein Notar klären, bevor ein Kaufvertrag vorbereitet wird — nicht erst, wenn er unterschriftsreif ist.
Die formalen Kosten sind identisch: Notargebühren, Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer — in Bremen 5,5 Prozent für Erwerbe ab dem 1. Juli 2025, Stand Oktober 2026. Der mögliche Unterschied liegt im erzielbaren Preis: Weniger Interessenten bedeuten weniger Wettbewerb. Wie stark sich das auf den Preis auswirkt, hängt von der Art der Immobilie und der Qualität des Käufernetzwerks ab. Diesen Zusammenhang sollte ein Makler offen benennen, bevor ein Auftrag erteilt wird.
Titelbild: Foto von bennett tobias auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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